Der Bausparvertrag ist neben der Lebensversicherung und dem klassischen Sparbuch immer noch die beliebteste Form der Geldanlage in Deutschland. Selbst in Zeiten von nahezu negativen Zinsen auf die klassischen Anlageformen, bleibt die Zahl der Bausparverträge in Deutschland seit Jahren fast stabil bei rund 30 Millionen. Rechnerisch haben damit weit mehr als zwei Drittel aller erwachsenen Deutschen einen Bausparvertrag.

Doch was ist eigentlich ein Bausparvertrag?

Mit Bausparverträgen lässt sich zum Beispiel der Bau oder Kauf einer Immobilie finanzieren, oder Umbau beziehungsweise die Modernisierung einer vorhandenen Immobilie. Üblicherweise stellt der Bausparvertrag jedoch nur einen Teil der gesamten, zu finanzierenden, Summe dar.

Ein Bausparvertrag ist – vereinfacht gesagt – eine Kombination aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen. Im Bausparvertrag werden, wenn man es genau nehmen möchte, zwei Verträge und deren jeweilige Vorteile miteinander kombiniert – ein Sparplan mit einer im Voraus festgelegten Ansparsumme und ein Immobiliendarlehen oder auch „Bauspardarlehen„mit einem, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bausparvertrags, festgelegten Zins.

Aber auch wenn man noch nicht sicher ist, ob man überhaupt jemals bauen oder eine Immobilie erwerben möchte, kann sich der Abschluss eines Bausparvertrages lohnen. Dies liegt in der Besonderheit des Bausparvertrages begründet, zum einen eine Form der Geldanlage zu sein, zum anderen eine Art Absicherung eines gegenwärtigen Zinsniveaus für eine eventuelle spätere Immobilienfinanzierung oder Umbaudarlehen.

Aber von Anfang an…(es gibt noch viele andere Szenarien, die wir der Einfachheit halber jedoch an anderer Stelle behandeln wollen)

Vielleicht wissen noch nicht sicher, ob Sie wirklich irgendwann eine Immobilie erwerben, oder Ihre vorhandenes Wohneigentum umfassend modernisieren wollen, aber Sie wollen zumindest für einen eventuellen Immobilienkauf (oder Modernisierung) gerüstet sein und nebenbei ein bisschen Geld ansparen.
In so einem Fall kann ein Bausparvertrag die richtige Lösung sein.

In jedem Fall steht am Anfang die Festlegung einer sogenannten „Bausparsumme“, denn diese bildet sozusagen die Bemessungsgrundlage für den gesamten Bausparvertrag. Mit der Festlegung der Bausparsumme legen Sie quasi fest, welchen Betrag Sie in Ihre (möglicherweise noch hypothetische) Immobilie investieren wollen. An der Bausparsumme orientieren sich alle weiteren Zahlen.

Wir haben oben bereits gesagt, dass der Bausparvertrag auch einem Sparplan ähnelt.
Nehmen wir also an, Sie gehen davon aus, dass Ihre künftige Immobilie einmal ca. € 300.000.- kosten wird, Sie wissen aber noch nicht, ob und wann Sie eine Immobilie kaufen werden.

Da im Moment die Zinsen gerade sehr niedrig sind, wollen Sie sich aber auf jeden Fall schon mal die derzeit günstigen Zinsen für Ihr eventuelles, späteres Bauvorhaben sichern. Dies geht über das Instrument des Bausparvertrags.
Mit Abschluss des Bausparvertrages haben Sie nämlich Anspruch auf ein Bauspardarlehen in Höhe der festgelegten Bausparsumme – vorausgesetzt Sie haben den im verbundenen Ansparplan festgelegten Mindestbetrag angespart. Um in den Genuss des günstigen Bauspardarlehens zu kommen, verpflichten Sie sich nämlich, einen bestimmten Anteil der bereits angesprochenen Bausparsumme zunächst anzusparen, bevor Sie das meist zinsvergünstigte Bauspardarlehen in Anspruch nehmen können.

Entsprechend dieser Erläuterungen, teilt sich der Ablauf des Bausparvertrages in drei Phasen auf. Der Bausparvertrag beginnt in der Regel auch mit der sogenannten „Ansparphase“, während der man das sogenannte Bausparguthaben aufbaut und währen der man vom Anbieter auch Zinsen auf sein Guthaben erhält. An die Ansparphase schließt sich dann die sogenannte „Zuteilungsphase“ an, auf die dann normalerweise die sogenannte „Darlehensphase“ folgt.
Während der Ansparphase sparen Sie einen vertraglich festgelegten Teil (das ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich, kann jedoch zwischen 30% und 50% der Bausparsumme liegen) der Bausparsumme an – das sogenannte „Mindestguthaben“. In der Regel geht man von monatlichen Sparbeträgen von 3 und 10 Promille der Bausparsumme aus. Die Differenz zwischen der anzusparenden Summe und der vereinbarten Bausparsumme kann bei „Zuteilungsreife“ des Bausparvertrages (hierzu weiter unten noch mehr) als sogenanntes Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden.

Zunächst, in der Sparphase ist der Zins meist geringer als marktüblich, dafür ist aber auch das anschließende Darlehen billiger.

Auch die Dauer der Ansparphase legt der Bausparer im Voraus fest. Mögliche Zeiträume werden meist von den Anbietern vorgegeben. Es können 5 Jahre sein, aber auch sieben oder 10 oder auch noch längere. Das ist einzig abhängig von den Angeboten, die der jeweilige Anbieter macht, sowie den Vorlieben und Zielen des Bausparers.

Die Ansparphase kann aber (zumindest theoretisch) auch früher beendet sein – nämlich, wenn der Bausparer sich beispielsweise entscheiden sollte, einmalig einen höheren Betrag einzuzahlen und damit das Ansparziel erreicht wäre. Allerdings verhindert eine früher Zuteilungsreife die sogenannte „Mindestvertragsdauer“ – das ist der Zeitraum, der zwischen Abschluss des Bausparvertrages und der „Zuteilungsreife“ liegt. Sie legt den frühestmöglichen Zeitpunkt für eine Zuteilung des Bausparvertrages fest.

Theoretisch könnte die Ansparphase auch länger dauern, nämlich dann, wenn der Bausparer weniger Geld einzahlt, als es der Ansparplan vorsieht. Bevor das Mindestguthaben nicht eingezahlt ist, kann der Vertrag in der Regel nicht zuteilungsreif werden.

Die Ansparphase ist frühestens dann zu Ende, wenn der vereinbarte Anteil der Bausparsumme eingezahlt ist. Dann wird der Bausparvertrag zuteilungsreif.
Der Begriff „zuteilungsreif“ steht dabei dafür, dass der Bausparer nun die Möglichkeit hat, das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen, muss es jedoch für sogenannte „wohnwirtschaftliche Zwecke“ verwenden (das ist im § 1 Abs. 3 des Bausparkassengesetzes so festgelegt).

Allerdings muss der Bausparer nicht zwingend das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Je nach vertraglichen Bedingungen des Bausparvertrages hat er normalerweise drei Möglichkeiten.

Der Bausparer kann:

  • Das vereinbarte Bauspardarlehen in Anspruch nehmen – und zwar zum bei Vertragsabschluss vereinbarten Zinssatz
  • Die Auszahlung seines angesparten Guthabens beantragen – in dem Fall ist der Vertrag dann mit Auszahlung einfach beendet.
  • Einfach weiter sparen und Geld auf seinen Bausparvertrag einzahlen. Dies verringert dann zwar die Höhe des theoretischen Darlehensanspruchs (da sich dieser ja aufgrund der zu Beginn vereinbarten Bausparsumme errechnet), da das eingezahlte Guthaben jedoch weiter verzinst wird, kann das durchaus lukrativ sein, wenn man nicht unmittelbar vorhat zu Bauen oder zu modernisieren und gleichzeitig möglicherweise eine Verzinsung oberhalb des gegenwärtigen Marktniveaus bekommen sollte. Allerdings sind Einzahlungen maximal nur bis zur Höhe der Bausparsumme möglich.

Gerade die letzte Möglichkeit war zuletzt recht oft in den Medien, weil viele Bausparer noch recht hoch verzinste „Alt-Bausparverträge“ aus der vergangenen „Hochzinsphase“ weiter bespart haben.

Was für den betreffenden Bausparer eine lukrative Anlagemöglichkeit darstellt, ist für die Bausparkassen natürlich in der augenblicklichen Niedrigzinsphase eine große Belastung – sie können den vereinbarten hohen Zins ja nicht wieder über die Darlehen oder am Kapitalmarkt „verdienen“, sondern müssen die zu zahlenden Zinsen quasi „aus dem allgemeinen Topf“ zugeben.

Verschiedene vertragliche Regelungen sind bei neueren Verträgen darauf ausgelegt, diese Situation für die Bausparkassen tragbar zu machen. Gemäß dieser Bedingungen Verträgen können zum Beispiel, Anpassungen der Guthaben-Verzinsung nach 7-10 Jahren zulässig sein, oder die Bausparkasse kann weitere Einzahlungen nur unter Vorbehalt, oder nur unter bestimmten Bedingungen annehmen.

Öffentlichkeitswirksam wurde diese Variante durch Massenkündigungen solcher Altverträge durch die betroffenen Bausparkassen. Hierzu gab es dann auch lange Klageverfahren bis hin zum Bundesgerichtshof, der hierzu dann im Februar 2017 eine abschließende Entscheidung getroffen hat, wonach eine Kündigung des Bausparvertrages durch die Bausparkasse unter bestimmten Bedingungen zulässig ist.

Man sieht bereits – ein Bausparvertrag ist ein echter Allrounder, dessen Abschluss sich in vielen Fällen lohnt. Wenn man nur sparen möchte, wenn man vorhat, eine Immobilie zu erwerben oder zu modernisieren, oder auch wenn man hierbei noch komplett unentschlossen ist.

Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt sich der Bausparvertrag allerdings wohl hauptsächlich als „Versicherung“ gegen künftig steigende Bauzinsen.

Allerdings profitieren kleine und mittlere Einkommen von einer Förderung, die der Deutsche Staat auf Bausparverträge gewährt. Die sogenannte „Bausparprämie“ verbessert in diesen Fällen die Rendite des Bausparvertrages spürbar.

Trotzdem sollte man immer prüfen, ob und unter welchen Bedingungen es sich lohnt, einen Bausparvertrag abzuschließen. Möglicherweise ergibt es sich, dass für die eigene Finanzplanung andere Finanzprodukte besser geeignet sind, weil sie sich beispielsweise besser verzinsen, flexibler sind oder aber auch kostengünstiger sind.

Neben allen Vorteilen, haben Bausparverträge nämlich auch einen Nachteil.
Bei Abschluss des Bausparvertrages fallen Kosten in Form einer sogenannten „Abschlussgebühr“ und meist zusätzlich noch sogenannte „Kontoführungsgebühren“ an. Wenn auch die Kontoführungsgebühren meist nur zwischen ca. € 20.- und € 30.- im Jahr liegen, fällt die Abschlussgebühr schon wesentlich stärker ins Gewicht.

Die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag liegt – je nach Bausparkasse und Vertragsbedingungen zwischen 1% und 1,6%, teilweise aber sogar bis zu 3% der Bausparsumme an. Es können sich hier also recht schnell Summen von einigen Hundert Euro bis sogar mehren Tausend Euro aufsummieren. Zum Beispiel würde bei einer Bausparsumme von € 100.000.- eine Abschlussgebühr von € 1600.- anfallen, wenn die vereinbarte Abschlussgebühr 1,6% betragen würde.

Da die Abschlussgebühr direkt zu Beginn des Bausparvertrages als negativer Saldo auf dem Bausparkonto verbucht wird, muss man mit den ersten Sparbeträgen diesen negativen Saldo erst einmal ausgleichen, bevor überhaupt zu verzinsendes Guthaben auflaufen kann.

Es lohnt sich also, sich vor Abschluss eines Bausparvertrages auch über die anfallenden Abschlussgebühren zu informieren. Nutzen Sie den Bausparvertrag Vergleich auf unserer Seite um einen objektiven Überblick über die verschiedenen angebotenen Tarife und die verschiedenen Anbieter von Bausparverträgen zu gewinnen.

Ebenfalls wissenswert:

  • Der Verband der privaten Bausparkassen gibt an, dass die durchschnittliche Bausparsumme bei Neuverträgen im Jahr 2016 bei € 44.200 lag.
  • Bausparen beruht auf dem Kollektivgedanken: Alle Bausparer einer Kasse zahlen in denselben Topf ein, über den auch die Darlehen abgewickelt werden. Auf diesem Weg lassen sich die Zinsen über so lange Zeit im Voraus garantieren.
  • Wie bei den Banken auch, gibt es auch bei den Bausparkassen öffentlich-rechtliche und private Bausparkassen.